Oslo og Norge vanstyres og påfører sine eldre borgere en urimelig Eiendomsskatt og Formueskatt på opparbeidede egne boliger!
Artikkel utarbeidet 8. juli 2025 av: Hans A. Kielland Aanesen sivilingeniør og samfunnsdebattant Leder av Oslo INP senior
Det er ikke bare næringslivet som sliter med en urimelig Formueskatt!
Her skal jeg vise hvorledes FORMUESKATT og EIENDOMSSKATT også raserer økonomien til eldre boligeiere som er pensjonister og seniorer. Deres boliger er ofte nedbetalt gjennom skattbar inntekt over et helt liv.
Har laget noen regneark-eksempler på slutten av artikkelen.
Eksemplene baseres på boliger verdsatt i Oslo.
Den gjentakende dobbelbeskatning skaper lite tillit til dagens skattesystem og er helt urimelig da boliger i denne kategori ofte er nedbetalt med allerede beskattede midler.
Eiendomsskatten og formeskatten er en usosial dobbeltbeskatning. Du betaler skatt når du kjøper bolig, og så skal i tillegg betale for å eie den samme boligen år etter år. Enten du er nyetablert, pensjonist eller leietaker som får høyere husleie, så blir du rammet av denne urimelige eiendomsskatten. Den rammer nemlig helt vanlige folk. Den gjør det mindre attraktivt å bosette seg i kommunen, og skaper større økonomisk ulikhet.
Her først gjennomgang av skattereglene og tall fra statistisk sentralbyrå(SSB) samt tall fra eiendomsmeglere.
1. Beregning av boligens markedsverdi
Skatteetaten multipliserer areal med statistisk kvadratmeterpris for området (Oslo). Du finner ikke eksakte tall offentlig, men for eksempler i Oslo justeres verdien jevnlig basert på faktisk estimert omsetningspris pr kvadratmeter i det området du bor.
2. Eiendomsskatt i Oslo
Oslo bruker denne beregnede markedsverdien som de reduserer med obligatorisk 70 % (gjelder for både primær- og sekundærbolig) som grunnlag for eiendomsskatt.
3. Formuesverdi
- Primærbolig: 25 % av markedsverdien (inntil maks 30 %)
- For boliger over 10 mill. økes det med 70 % for beløp over grensen
- Sekundærbolig: typisk 90 % av markedsverdien
Oppsummert:
| Bruk | Grunnlag | Faktor |
| Markedsverdi (Skatt) | Areaal x statistisk m2-pris | 100 % |
| Formuesverdi (Primær) | Markedsverdi | 25 % (max 30 %) |
| Formuesverdi (Sekundær) | Markedsverdi | 90 % |
| Eiendomsskatt (Oslo) | Markedsverdi | 70 % skattelagt, minus bunnfradrag |
Grunnlag for eiendomsskatt: Av 70 % markedsverdi trekkes det fra et bunnfradrag på 4,7 mill. kr hvor det deretter beregnes 2,35 ‰ eiendomsskatt
Her litt om størrelsene på boliger i Oslo:
| Boligtype | Gjennomsnittlig bruksareal (Oslo) |
| Leilighet | ca. 70–85 m² |
| Enebolig | ca. 160–200 m² |
| Rekkehus | ca. 110–130 m² |
| Gjennomsnittalleboliger | ca. 89–95 m² |
Kilde: SSB (boligstatistikk), Oslo kommune, Eiendom Norge og Eiendomsverdi.
Sammenligning med landet ellers:
| Område | Snittareal per bolig |
| Oslo | ca. 89–95 m² |
| Norge totalt | ca. 120–130 m² |
| Bykommuner | 90–100 m² |
| Landkommuner | 140–160 m² |
Kommentar:
- I Oslo dominerer blokkleiligheter, spesielt i indre by, noe som trekker ned snittet.
- I ytre bydeler (f.eks. Nordstrand, Ullern, Røa) er det langt flere eneboliger og rekkehus med store areal (150–300 m²).
Gjennomsnittlig kvadratmeterpris i Oslo
- Ifølge en analyse fra Eiendomsmeglerforbund er gjennomsnittlig kvadratmeterpris for boliger i Oslo nå rundt 98 .000 kr/m², med en gjennomsnittsverdi per bolig på cirka 7,3 millioner kroner.
- OBOS rapporterer ca. 85 700 kr/m² for brukte OBOS-boliger i mai 2025.
- Tredje kilde sier at gjennomsnittlig pris per kvadratmeter er rundt 90 000 kr/m².
Gjennomsnittlig boligpris i Oslo
- Investropa anslår en gjennomsnittlig boligpris i Oslo på 7,2 millioner kroner i midten av 2025 .
- Andre kilder refererer til en prisspenn mellom 7–9 mill. kr for en leilighet på ca. 80 m² i Oslo sentrum.
Typiske talloversikt i Oslo:
| Parameter | Verdi |
| Gjennomsnitt m²-pris | 90–98 000 kr/m² |
| Gjennomsnittlig boligpris, Oslo | 7,2–7,3 millioner kr |
| Pris for leilighet 80 m² sentrum | 7–9 millioner kr |
| Kvadratmeterpris OBOS-boliger | Ca. 85 700 kr/m² |
Konklusjon
Den gjennomsnittlige boligen i Oslo, på ca. 90 m², verdsettes for beskatningsverdi på typisk mellom 8–9 millioner kroner, basert på kvadratmeterprisene over.
For større boliger (over 100 m²) blir totalsummen selvfølgelig betydelig høyere.
Her 3 regne-eksempler som burde være illustrerende nok på en urimelig årlig dobbeltbeskatning hvert år i fremtiden som ofte resulterer i at pensjonister som enker og enkemenn blir tvunget til å selge sin opparbeidede bolig over et helt liv!
| Kjøpt i 1990 | Markeds-verdi bolig 2025 | Bolig-størrelse m2 | Eiendoms-skatt | Formue-skatt | Total boligskatt pr år |
| ny bolig | 8.500.000 kr | 90 | 2.938 kr | 21.250 kr | 24.188 kr |
| 500.000 kr | 7.600.000 kr | 100 | 1.457 kr | 19.000 kr | 20.457 kr |
| 3.500.000 kr | 29.400.000 kr | 300 | 37.318 kr | 73.500 kr | 110.818 kr |
For å beregne nåverdien (2025-verdi) av 500 .000 kr og 3.500.000 kr i 1990, justerer vi for inflasjon. Vi bruker konsumprisindeksen (KPI) fra Statistisk sentralbyrå (SSB) som referanse:
| År | KPI |
| 1990 | 85,5 |
| 2025 | ca. 130,6* |
* estimert verdi for hele 2025
Kjøpsverdi 1990 Nåverdi 2025 (Markedsverdi)
500.000 kr ->Nåverdi = 500.000x(130,6/85,5) = 763.743 kr (7.600.000 kr)
3.500.000 kr ->Nåverdi = 3.500.000x(130,6/85,5) = 5.346.199 kr (25.000.000 kr)
HER ET VITALT SPØRSMÅL VI MÅ SPØRRE OSS SELV OM:
Hvorfor har boligprisene økt 5–10 ganger fra 1990 til 2025, selv om inflasjonsjustert verdi bare har økt 1,5 ganger?
Det skyldes en kombinasjon av strukturelle og økonomiske faktorer.
Her er de viktigste årsakene:
🔹 1. Fallende og lav rente over tid (1990–2021)
- Rentene har falt fra 10–12 % på 1990-tallet til 1–3 % etter 2010.
- Lavere rente = høyere lånekapasitet = økt betalingsvillighet = prisvekst.
- Rentenedgang har hatt større effekt enn inflasjon alene.
🔹 2. Stramt boligmarked i byene (særlig Oslo)
- Sterk befolkningsvekst + begrenset boligbygging = press.
- Tomteknapphet og lange reguleringsprosesser gir lav nybygging.
- Resultat: etterspørsel > tilbud = høy prisvekst.
🔹 3. Økt kreditt og liberalisering av boliglån
- Før 1990: strengere regulering av kreditt.
- Etter 1990: Boliglånsmarkedet liberaliseres → flere får lån → økt etterspørsel.
- I tillegg har det vært gunstige skattefordeler ved bolig.
🔹 4. Skattepolitikk som favoriserer eiendom
- Ingen skatt på gevinst ved salg av primærbolig (under visse vilkår)
- Lav formuesbeskatning av primærbolig (kun 25–30 % av markedsverdi)
- Subsidiert sparing i BSU og fradrag for renteutgifter
🔹 5. Svekkelse av den norske kronen har bidratt
- Kronen har svekket seg kraftig mot USD, EUR og SEK etter 2013.
- Dette gjør norske eiendeler (inkl. bolig) billigere for utenlandske investorer – men utenlandske kjøpere utgjør fortsatt en liten andel.
- Kronesvekkelsen bidrar indirekte, men det meste av prisøkningen skyldes innenlandske forhold.
🔹 6. Psykologisk og kulturell boligoppfatning
- I Norge er det en sterk norm at man “skal eie”.
- Egen bolig oppfattes som formue og sikkerhet, ikke bare bolig.
- Dette driver opp etterspørselen i et spekulativt marked.
Eksempel:
| Beløp | 1990 | Inflasjonsjustert 2025 | Faktisk boligverdi 2025 |
| Leilighet Oslo | 700 000 | ca. 1,07 mill. kr | 6–8 mill. kr |
| Enebolig Oslo vest | 2 000 000 | ca. 3 mill. kr | 15–20 mill. kr |
Konklusjon:
Boligprisene har økt langt mer enn inflasjonen fordi:
- Renten har falt → flere har råd til dyr bolig
- Etterspørsel overstiger tilbud i sentrale strøk
- Skattesystemet favoriserer eiendom fremfor sparing
- Psykologiske og kulturelle drivere
- Økt kredittilgang og urbanisering
- Kronesvekkelsen spiller en rolle
En annen viktig årsak er imidlertid også at Norge har konvertert til et FIAT pengesystem og dessuten solgt Norges substansverdi av gullbeholding i 2004 slik at vi nå har en inflasjonsdrevet bobleøkonomi uten reell substans slik vi hadde før gjennom gullstandarden og sølvstandarden!
Dette pengesystemskiftet er en viktig del av den større historiske og pengepolitiske utviklingen, men det er mer sammensatt enn at vi bare gikk bort fra gullstandarden.
La oss se nærmere på det:
Overgangen til FIAT-valuta er en åpenbart en grunnleggende systemendring!
Hva betyr det?
- En FIAT-valuta er penger uten egenverdi, kun støttet av tillit og statens garanti – ikke knyttet til gull, sølv eller annen fysisk ressurs.
- Norge (og resten av verden) har i praksis hatt full FIAT-pengesystem siden 1971, da USA forlot gullstandarden (“Nixon Shock”).
- Norges Bank sluttet formelt å veksle kroner i gull allerede i 1931, men beholdt gullreserver fram til 2004, da siste gullpost ble solgt.
Hva med gullbeholdningen?
- I 2004 solgte Norges Bank 37 tonn gull, med argument om at det hadde “ingen rolle i moderne pengepolitikk”.
- Dette var verdt ca. 3,5 milliarder kroner den gang – i dag hadde det vært verdt over 30 milliarder.
- Begrunnelsen var at gullet ikke ga avkastning og var upraktisk som reserve.
Mange kritikere mener dette var et svært strategisk feilgrep, da gull nå igjen ofte brukes av sentralbanker over hele kloden som “verdilager i usikre tider”.
FIAT + Kreditt = Økt inflasjonsrisiko
Hva skjer i et system uten reell begrensning (som gull tidligere ga)?
- Sentralbankene kan “skape penger” gjennom kvantitative lettelser, rentekutt, og statsobligasjoner.
- Dette fører til økning i pengemengde uten tilsvarende økning i verdiskaping.
- Resultat: Asset-inflasjon, der verdier som eiendom og aksjer stiger – men ikke nødvendigvis reallønnen.
Mange økonomer kaller derfor dette “inflasjonsdrevet bobleøkonomi” – drevet av tro, kreditt og psykologi, ikke substans.
Før: Gullstandard og pengebegrensning
| Egenskap | Gullstandard (før) | FIAT-system (nå) |
| Begrenset pengemengde | Ja (bundet til gull) | Nei (kan utvides fritt) |
| Inflasjonskontroll | Høy | Lavere |
| Politisk kontroll | Lav | Høy (rente, QE, osv.) |
| Tillit bygget på | Materiell verdi (gull) | Statlig autoritet |
I praksis:
Å investere i bolig er et “tryggere alternativ” enn en FIAT-pengeverdi som er uten substans.
Når FIAT-systemet fører til usikkerhet om valutaens fremtidige verdi, flyttes penger til realverdier som eiendom, aksjer, kunst, osv.
I Norge har bolig blitt det mest foretrukne verdilageret, delvis fordi:
- Vi føler bolig er noe vi eier og har kontroll over
- Rentene har vært lave
- Skatt på gevinst kan unngås
Konklusjon:
Definitivt er mitt poeng med gullstandarden i forhold til det ustabile FIAT-systemet våre politikere har innført er en svært skadelig samfunnsmessig systemendring fordi:
- Overgangen til FIAT gjør at økonomien blir mer gjelds- og kreditt-drevet.
- Reelle verdier og produksjon har ikke økt i takt med pengeverdien.
- Dette gir rom for prisvekst uten substans, spesielt i boligmarkedet.
- Gullsalget i 2004 var et symbolsk brudd på den stabile realverdi-ankringen.
Når vi har kunnskapsløse politikere som driver BUSINESS med samfunnets offentlige FORVALTNINGSOPPGAVER og i tillegg driver en BOBLEØKONOMI gjennom et internasjonalt politisk styrt FIAT-pengesystem fører det norsk økonomi på ville veier. Dette gjennom en politisk globalistisk styrt Rentepolitikk, Boligpolitikk, Skattesystem og Urbanisering er styringen av Norge i gal retning!
Her fått laget et visualisert bilde med tidslinje over overgangen fra gull til FIAT, som har resultert i den skremmende BOLIG-boblen i Norge:
QE står for “Quantitative Easing”, eller på norsk: kvantitative lettelser
QE er en pengepolitisk metode der en sentralbank trykker nye penger (digitalt) for å:
- Kjøpe statsobligasjoner og verdipapirer
- Øke pengemengden i økonomien
- Holde renten lav
- Stimulere økonomisk aktivitet
Hvorfor brukes QE?
QE brukes særlig når:
- Renten allerede er nær 0 %
- Tradisjonell pengepolitikk (rentejustering) ikke virker nok
- Sentralbanken ønsker å redde økonomien fra stagnasjon eller krise
Eksempel:
Under finanskrisen i 2008 og koronakrisen i 2020 brukte både USA, EU, Japan og delvis Norge QE for å holde økonomien flytende.
Hva skjer i praksis?
- Sentralbanken skaper digitale penger (ikke gjennom skatt eller lån)
- Den kjøper statsobligasjoner eller selskapsgjeld fra banker og investorer
- Dette gir bankene mer penger → mer utlån → økt investering og forbruk
Kritikk og bivirkninger:
- Asset-inflasjon: Bolig- og aksjepriser stiger – rikere blir rikere
- Lav rente straffer sparing og pensjonister
- Svak valuta → høyere importpriser → generell prisstigning
- “Fake” økonomisk vekst uten real verdiskaping
Har Norge brukt QE?
Men Norges Bank har ført ekstremt ekspansiv pengepolitikk, med rekordlave renter og kjøp av obligasjoner i krisetid (bl.a. 2020).
Norge har ikke brukt fullskala QE slik som USA eller ECB.